Výberu stavebného pozemku sa oplatí venovať dostatok pozornosti. Je dôležité vopred si zistiť o ňom všetky detaily, môže to ušetriť množstvo času, peňazí a starostí pri stavbe rodinného domu i pri jeho užívaní. Poradíme vám, na čo si dať pozor.

1.  Začať treba od územného plánu

Aby ste predišli nemilým prekvapeniam, preštudujte si na miestnom alebo mestskom úrade územný plán obce, v ktorej vyhliadnutý pozemok leží. „Územno-plánovacia informácia špecifikuje, na aký účel je pozemok určený a aké sú základne podmienky výstavby, napríklad minimálna výmera stavebného pozemku, zastavaná plocha, podlažnosť či vzdialenosť  od uličnej čiary,“ vysvetľuje Ján Palenčár, a tiež odporúča v rámci návštevy príslušného úradu, aby si klient hneď zistil informáciu o pláne výstavby v okolí kupovaného pozemku.

2.  Ochranné, bezpečnostné a rizikové pásma

Dôležitou informáciou je aj to, či pozemok nie je v ochrannom a bezpečnostnom pásme energetických zariadení alebo v záplavovej oblasti či v oblasti zosuvu pôdy. Ochranné pásma, resp. vecné bremená, ktoré súvisia s energetickými zariadeniami a sieťami, by mali byť zapísané na liste vlastníctva. Skutkový stav odporúčame overiť si cez stanovisko od prevádzkovateľa distribučných sietí.

Preverenie záplavových oblastí a rizík zosuvov pôdy, prípadne iných geologických záťaží je zložitejšie a treba ich preveriť na príslušnom stavebnom úrade. Práve v tomto roku pribudla možnosť preverenia mnohých rizík prostredníctvom novej aplikácie, s ktorou vám môže pomôcť aj realitný maklér.

„Existencia ochranných pásiem a geologických záťaží pozemku môžu mať zásadný negatívny vplyv na jeho využitie, v prvom rade môže znamenať výrazné zvýšenie nákladov pri výstavbe,“ upozorňuje Ján Palenčár.

Na takýchto územiach pre stavbu nielen že hrozia povodne či zosuv pôdy, ale taktiež budete musieť platiť vyššie poistenie. Ďalšie obmedzenia pozemku môžu vychádzať z regulácií podľa chránených území národného parku, ochranného pásma lesa, ochranného pásma vysokého napätia alebo tzv. približovacieho územia letiska.

3.  Prístup na pozemok

Jednou zo základných informácií, ktorú je potrebné pri kúpe pozemku preveriť, je stav napojenia pozemku na verejnú komunikáciu. „Záujemca o pozemok ju vie získať z katastrálnej mapy  a listu vlastníctva. Pokiaľ  kupovaný pozemok nie je priamo napojený na verejnú komunikáciu a prechod alebo prejazd prechádza cez pozemky tretích strán, odporúčame našim klientom, aby si pred samotnou kúpou právne vyriešili prístup na verejnú komunikáciu,“ zdôrazňuje prezident NARKS.

4.  Susedia

Aj keď sa to na prvý pohľad môže zdať malicherné, susedia sú veľmi dôležitou súčasťou každodenného života. Oplatí sa u nich zazvoniť a trošku si ich „oťukať“. Nezabúdajte, že sa budú môcť vyjadriť v stavebnom konaní k vášmu stavebnému zámeru. Existujúce okolité stavby vás môžu obťažovať aj hlukom či zápachom. Ak susedia vykurujú tuhým palivom, uhlím, drevom alebo domovým odpadom, môže vám to znepríjemniť život. Aj z tohto dôvodu je lepšia kúpa pozemku v plynofikovanej obci či časti obce.

5.  Kto je skutočným majiteľom pozemku

Pri pozemku si treba preveriť, či predávajúci je skutočným majiteľom pozemku. Základným dokumentom preukazujúcim právny vzťah k nehnuteľnosti je list vlastníctva. Záujemca má právo požiadať predávajúceho o prezentovanie vlastníctva a to nahliadnutím do občianskeho preukazu a porovnaním dát s listom vlastníctva. V procese podpisu kúpnych zmlúv tento úkon vykonáva aj notár alebo matrika pri overovaní podpisov.

„V minulosti sme zaznamenali aj prípady, kedy prišlo k falšovaniu osobných dokladov a predaju nehnuteľnosti nezákonným spôsobom. V takomto prípade, je veľmi ťažké zistiť podvod. Prevenciou pred podvodom môže byť aj činnosť profesionálneho realitného makléra, ktorý v čase náboru nehnuteľnosti do ponuky realitnej kancelárie, komunikuje s predávajúcim a dokáže rozpoznať chovanie ozajstného majiteľa a podvodníka,“ pripomína Ján Palenčár.

Pre prípad odhalenia skrytých alebo zamlčaných skutočností o pozemku zo strany predávajúceho je základom mať uzatvorenú kvalitnú kúpnu zmluvu, aby bolo možné neskôr vymáhať úhrady spôsobenej škody. V takomto prípade odporúčame poradiť sa s právnikom.

6.  Pripojenie na inžinierske siete

Napojenie pozemku alebo budúcej stavby na inžinierske siete zvyšuje cenu pozemku. Treba tiež mať na pamäti, že v plynofikovanej časti obce bude mať budúci dom výrazne nižšie mesačné náklady na energie, teda vykurovanie a prípravu teplej vody v porovnaní s výrobou tepla čisto z elektriny.

Zemný plyn, elektrina, kanalizácia a voda nemusia byť vyvedené priamo na hranicu pozemku, hoci to určite ušetrí kopu práce a peňazí, ale je dôležité, aby boli dobre dostupné. Preverte si teda, kde sa siete nachádzajú a kde sa môžete na ne pripojiť.

„Vo väčšine miest na Slovensku je štandardom napojenie stavieb na všetky inžinierske siete, teda elektrinu, verejný vodovod, plyn i kanalizáciu. Iniciovanie budovania kanalizácie, či plynofikácie je do veľkej miery na príslušnej obci. Možnosť napojenia sa na inžinierske siete je dôležité preveriť priamo u ich prevádzkovateľov a to ešte pred samotnou kúpou pozemku,“ radí Ján Palenčár.

Taktiež si zistite, či je v mieste parcely verejná kanalizácia, alebo budete musieť riešiť likvidáciu odpadnej vody septikom či domácou čističkou odpadných vôd.

7.  Lokalita, lokalita, lokalita

Lokalita je základným faktorom ovplyvňujúcim cenu pozemku. Lukratívnosť lokality je daná infraštruktúrou, vybavenosťou, dopravnou dostupnosťou, kvalitou životného prostredia či bezpečnosťou.  Vplyv na ceny pozemkov má aj predpoveď vývoja dopravy  v okolí.

„Príkladom je bratislavský obchvat a diaľnica D4, R7. Už  pri oficiálnom prezentovaní výstavby tejto komunikácie  došlo k nárazovému zvýšenie cien pozemkov v obciach, ktoré táto diaľnica časovo priblížila k Bratislave,“ uvádza prezident NARKS.

Ako ďalej dodáva, informácií, ktoré sú dôležité pri kúpe pozemku, je veľké množstvo a záujemcom s nimi môže pomôcť každá profesionálna realitná kancelária.

„Pri ponuke pozemku poskytujú všetky dostupné informácie, predovšetkým územno-plánovaciu informáciu, možnosti napojenia pozemku na inžinierske siete, stav napojenia na verejnú komunikáciu, ťarchy a vecné bremená, ktoré potrebujú kupujúci, aby sa vedeli zodpovedne rozhodnúť, či  pozemok kúpia,“ dodáva Ján Palenčár.

8.  Zdravé prostredie

Podľa Jána Palenčára majú ľahko identifikovateľné enviromentálne záťaže, ako blízkosť skládky odpadu, výrobnej fabriky alebo hlavného cestného ťahu, negatívny vplyv na záujem o takúto nehnuteľnosť. Kvalita ovzdušia či životného prostredia zatiaľ nie je zásadnou témou pri kúpe pozemku. Oveľa dôležitejšia je pre kupujúcich téma energetickej náročnosti rodinných domov, ktorej význam každým rokom rastie.

„Klienti často už pri kúpe pozemku konzultujú s architektmi umiestnenie domu na pozemku a jeho orientáciu na svetové strany z dôvodu znižovania energetickej náročnosti. Pri súčasnom nedostatku pozemkov určených na individuálnu bytovú výstavbu, je však zriedkavé, že by klient nekúpil pozemok z dôvodu zvýšených energetických nákladov,“ dodáva prezident NARKS.

Záver

Výber najvhodnejšieho stavebného pozemku podľa individuálnych kritérií si teda vyžaduje nielen taktické hľadisko, ale najmä strategické. Treba myslieť perspektívne, čo nám investícia prinesie v budúcnosti. Správnym výberom pozemku sa dá dosiahnuť nielen návratnosť trochu vyššej počiatočnej investície pri kúpe plynofikovaného pozemku, ale aj jej markantné zhodnotenie vo forme úspor nákladov na vykurovanie a všeobecne energie, čím takýto pozemok získava svoju trvalú vyššiu hodnotu.